“精准聚焦，持续发力”

上海开展共有产权保障住房制度探索与实践

一、实施背景

上海房价市场化程度较高，土地和住房资源较为紧缺，外来人口持续流入，户籍居民和新市民家庭因结婚、分户居住等原因购房需求较为旺盛，但部分市民难以通过自身积累购买市场化商品住房，按照中央关于发展共有产权住房的工作要求，上海以经济适用住房政策为基础，结合上海特大型城市特点，于2009年建立共有产权保障住房制度。在制度设计之初就将共有产权保障住房保障对象范围从国家规定的“低收入家庭”扩大至“中低收入家庭”，主要用于解决既不符合廉租住房申请条件、又缺乏住房市场支付（消费）能力的城镇户籍住房困难家庭的住房困难。

二、主要做法

上海共有产权保障住房在制度设计和政策实施过程中积极贯彻中央领导部署和住房和城乡建设部工作要求，上海共有产权保障住房在制度层面进行了如下探索：

（一）产权管理上，实行“共有产权”运作机制

上海共有产权保障住房引入“共有产权”的运作机制，政府在事先对房价进行一定折扣的基础上，销售价格以建设项目结算价格为基础，兼顾保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素综合确定。政府和购房人按照各自投人确定产权份额比例，在销售合同中约定，原则上购房人占大部分产权（一般为55%-70%不等）；购房人自住时，政府产权份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人；作为住房实际使用人，购房人全额缴纳物业费和维修盗金。购房人5年内不得转让房屋，5年后可购买政府产权份额或由政府优先购买购房人产权份额。该制度设计满足了购房人拥有产权住房的基本愿望。考虑到共有产权保障住房房型总体较小，在二胎政策全面放开后，购房人若按本人出资份额享受房屋增值收益，既有利于积累经济能力，为将来退出住房保障、进入市场改善住房创造可能。政府各种投入形成的房价折扣转化为政府持有的产权份额，压缩了保障对象过度获利空间，增强了政策实施的公正性和可持续性。

（二）准入条件上，聚焦中等及中等偏下收入“夹心层"

上海共有产权保障住房准入条件实行住房、经济“双困"标准。根据经济社会发展情况和市民群众的意见和要求，自2010年起，连续5次放宽户籍居民家庭共有产权保障住房准入标准，目前户籍标准为取得本市城镇户籍连续满3年，且在提出申请地连续满2年；住房困难标准为家庭人均住房建筑面积15平方米以下，申请户有男28岁以上、女25岁以上大龄青年等情况的复合家庭，还可再放宽15平方米；收入和财产标准为3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下，2人及以下家庭再放宽20%。通过准入条件逐步放宽，使政策逐步覆盖到新落户、准备结婚、具有中等及中等偏上收入水平的青年职工家庭。

（三）资格审核上，引入信息综合比对机制

上海探索建立了以信息化手段为依托的居民住房状况和经济状况核对机制。申请家庭的住房状况，主要通过全市房地产交易登记系统和公有住房数据库系统进行核查。申请家庭的经济状况，主要通过民政、人保、税务、公安、交通等10多个管理部门信息综合比对的方式进行核查。其中，银行存款核查已覆盖上海市51家中资银行及外资银行；证券信息查询已实现沪、深两个证交所的信息全覆盖。依靠信息化核查比对，申请家庭住房和经济状况不符合条件的检出率有了较大幅度提高。近年来，根据“一网通办”工作要求，依托政府大数据共享平台，上海积极健全共有产权保障住房审核供应机制，减少申请家庭提交材料，缩短供应周期，已基本实现“当年启动受理，当年实现摇号、选房和签约"。

（四）分配管理上，严格确保公平、公正、公开

上海共有产权保障住房对全市申请家庭严格执行统一准人标准，不对任何特殊对象设置特殊照顾政策；摇号选房时根据法律、行政法规相关规定对符合申请条件的烈士遗属、见义勇为、成年孤儿等人员予以优先安排。同时，严格执行“两级审核、两次公示、市级抽查”的审核制度和公开摇号选房制度，借助计算机技术手段和多方监督，有效防范“人为操作"，确保分配过程公平公正。

（五）房源建设上，规划先行、配套同步、注重品质

上海积极探索多渠道建设筹措共有产权保障住房。考虑到中小套型住房紧缺等因素，当前主要采取集中新建方式。项目布局在全市统筹规划的大型居住社区（共40余个），采用“政府主导、市场运作”机制，通过项目法人招投标，确定具有良好资质和信誉的房地产开发企业实施开发建设。同时，积极推进周边配套同步落实，持续加大配套建设资金投入和行业补贴力度，引进中心城区优质资源，确保公共服务到位，满足人住居民基本生活需要。同时，上海于2010年出台配建政策，凡新出让土地开发建设的商品住宅项目，均按照不低于项目住房建设总面积5%的比例配建保障房，建成后无偿移交政府用于住房保障；目前已累计配建约3万多套，其中约5%的房源用作共有产权保障住房。

（六）供后管理上，属地为主、多方协同、快速反应

依托上海市政府规章《上海市共有产权保障住房管理办法》等规定，上海强化落实房屋所在地的区、街道和乡镇属地化供后管理责任，将查处违规出租、出借行为等供后管理工作纳入本地区社区综合治理体系；并通过政府购买服务，委托物业公司及其他社会组织开展日常巡查，及时发现和制止房屋违规使用行为。

三、探索创新

上海自2018年起，在继续做好本市户籍家庭基本保障，保障力度只增不减、保障房源确保供应的基础上，2018年9月底，上海出台《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，进一步扩大共有产权保障住房受益面，将非沪籍住房困难家庭有序纳入保障范围，使非沪籍常住人口也可以共享上海改革发展成果，感受上海温度、体现上海胸怀。具体准入条件为：持有上海居住证且积分达到标准分值（120分），符合住房限购政策（已婚、在沪无住房且在沪连续缴纳社会保险金或个人所得税满5年），并符合共有产权保障住房收入和财产准入条件。受益群体主要为居住证持证年限较长、学历层次较高、符合上海产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的非户籍住房困难家庭。在配售方式上，采取计划单列、总量控制、以供定需、轮候供应方式操作。在供后管理上，对非户籍常住人口供应的共有产权保障住房采取“封闭方式”运作，促进房源循环使用。但允许该类对象取得上海户籍后，享受上海户籍家庭共有产权保障住房供后交易政策。

四、制度成效

经过10年的探索实践，上海逐步形成了以《上海市共有产权保障住房管理办法》为核心的完整的共有产权保障住房政策体系，先后制订政策文件50余份，涵盖了从房源建设、申请审核、供应配售到供后交易等全过程。截至2020年底，全市共有产权保障住房历年累计签约购房约12.75万户（按照其中60%为复合家庭测算，实际受益家庭约21.3万户）。在全国开展共有产权住房工作的主要城市中，上海不但在共有产权住房受益规模中位居首位，且率先实现共有产权住房制度的全流程管理。