最近几个月，不少报告显示上海的很多区域式服务式公寓楼或者由酒店管理公司经营，或者被开发商自主经营。这与在新加坡和香港更为成熟的服务式公寓市场形成鲜明对比。他们是由少数专业经营者垄断了整个市场。然而，很多专业的服务式公寓运营商对上海的高端住宅市场的巨大潜力非常看好，这可能会改变当前上海服务式公寓市场这一格局。
富联国际集团，锦麟天地的拥有者，正计划在大陆进行更大的扩张。在未来的两年，他们准备在上海和北京开发五个新的楼盘。一个位于香港的服务式公寓拥有者和经营者并由摩根士丹利房地产基金掌控的Shama，也在关注著潜在的市场份额，其被热切期待的ShamaLuxe项目，翠湖天地的一部分，亦快将上市。翠湖天地也是Shama第一个在大陆管理的楼盘。该公司还计划在未来的两年在大陆连续运作三个楼盘，预计两个在上海，另一个在北京。
住宅市场平均租金有所增长
第二季度和第三季度，上海住宅租赁市场连续两个季度保持增长势头。除了9月份的一个星期以外，别墅市场和公寓市场的租金均明显上涨。据9月份的租金数据显示，公寓市场和别墅市场的租金分别下降0.6%和1.2%。然而前两个月的顽强增长势头使得这一季度的公寓和别墅市场保持了平均净增长1.1%的增幅。当前，公寓的租金保持在每月25美元每平方米，别墅为每月22.3美元每平方米。
公寓市场继续保持良好势头
按地区和类型划分的公寓平均租金来看，浦东的公寓继续落后于浦西的公寓，第三季度租金下降了0.9%，达到每个月20.8美元每平方米，而浦西的公寓继续增长，涨幅为1.7%，达到每个月26.7美元每平方米。近几年，浦东的公寓开始落后于市场上的其他公寓，其租金在前三年只增长了6%。而浦西的公寓其租金增长率已达到浦东的两倍以上。浦西以其悠久的历史美景，大都会的感观，各式各样的购物消费场所和24小时的生活方式保持了其领先的优势。不过，到2009年，浦东的写字楼将成倍增长，许多零售中心项目的运作包括和记黄埔项目和新鸿基的国际金融中心项目，改善都将表明浦东将不会永远落后于浦西。
随著秋季的来临和新学年的开始，公寓市场逐步进入滞缓期。这期间，许多外籍人士都居住在临时住所，等待著自己即将到来的家人，撤出原来的住所而寻找更大的住宅。从上季度以来，公寓市场的入住率下降了2%，达到87%，但其租金却继续上涨，不过涨幅有所减缓。公寓市场上个月的租金下跌拉低了这个季度的平均租金。
别墅租金均保持增长态势
第三季度，别墅租赁市场发展势头良好。因新学年的开始预示著外籍人士的家人的来临，加上别墅市场的需求不断增加，所有的别墅租金均保持增长态势。浦西的别墅市场租金上涨了1.3%，达到每月23.6美元每平方米，而浦东则保持著较为缓慢的增长率，增长了0.7%，达到每月19.6美元每平方米。在不久的将来，许多外籍人士设施和学校的兴起，诸如在世纪公园旁锦康路上的上海日语学校，在御翠园的耀中国际学校，还有许多新的高端项目如提香别墅和翠庭别墅的建成，浦东别墅市场有望在上海市场上扮演更重要的角色。
第三季度，上海别墅市场运行良好，平均入住率比上季度增长了1.4%，达到93.8%，其租金上涨了1.1%，达到每月22.3美元每平方米。浦东的别墅特别地为空置率的降低起到了积极的作用，今年浦东的平均空置率为2.1%，而有着更为成熟市场的浦西，其空置率为9.6%。在基础构造和设施的改进下，以及低廉的租金使得许多外籍家庭涌向上海的东部的大形势下，这个趋势很可能会持续。